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Louer un appartement en Israël : le bail, la garantie et tes droits de locataire
L'essentiel. Depuis 2017, une loi protège les locataires en Israël : la garantie est limitée (3 mois de loyer au plus), le propriétaire doit réparer dans les 30 jours (3 jours si c'est urgent), et s'il a engagé un agent immobilier, c'est lui qui le paie. Lis bien le bail, souvent en hébreu, avant de signer.
Ce que dit la loi de 2017 sur la location équitable
Règles de la loi de 2017 : vérifie qu'elles n'ont pas changé avant un litige.
- Elle est en vigueur depuis le 17 septembre 2017 et concerne la plupart des locations d'habitation.
- Elle ne concerne pas, entre autres : les locations de 3 mois ou moins ou de 10 ans ou plus, les locations de vacances, les résidences étudiantes, les logements à plus de 20 000 ₪ par mois (montant de 2017) et les locations entre proches de la famille.
- Le logement doit être habitable : électricité, eau, égouts, aération, éclairage et une porte d'entrée qui ferme à clé. Sinon, tu peux annuler le bail.
La garantie : combien au plus ?
La garantie (chèque de garantie, garantie bancaire, garants…) ne peut pas dépasser le plus petit de ces deux montants :
- un tiers du loyer de toute la durée du bail ;
- 3 mois de loyer.
Exemple : bail d'un an à 5 000 ₪ par mois → garantie de 15 000 ₪ au plus.
Le propriétaire ne peut s'en servir que pour : un loyer impayé, des factures impayées (eau, électricité, arnona…), des dégâts causés par toi et non réparés, ou si tu ne pars pas à la date prévue.
Les réparations : qui, et en combien de temps ?
| Panne due à un usage normal | Le propriétaire répare dans les 30 jours après ta demande |
| Problème qui empêche de vivre normalement (pas d'eau, pas d'électricité…) | Dans les 3 jours |
| Le propriétaire ne fait rien dans le délai | Tu peux faire réparer et déduire le coût du loyer |
Fais toujours ta demande par écrit (message ou e-mail daté) : c'est elle qui fait partir le délai.
Le délai est passé et le propriétaire ne fait rien ? Des pros francophones (plombiers, électriciens, clim, petits travaux) peuvent réparer. Garde la facture pour la déduire du loyer. Trouver un pro
Les frais d'agence
Si c'est le propriétaire qui a engagé l'agent immobilier, c'est lui qui paie ses frais : il ne peut pas te les faire payer. Si c'est toi qui as engagé un agent pour chercher un logement, ses frais sont pour toi : demande le prix avant.
Qui paie quoi ?
| Loyer, eau, électricité, gaz | Toi |
| Arnona (taxe municipale) | Toi, en tant qu'occupant (avec la réduction des olim si tu y as droit) |
| Charges courantes de l'immeuble (vaad bayit) | Toi |
| Gros travaux d'amélioration de l'immeuble | Le propriétaire |
| Réparations dues à l'usure normale | Le propriétaire |
Avant de signer le bail
- Fais traduire ou expliquer le bail s'il est en hébreu : ne signe rien que tu ne comprends pas.
- Vérifie la durée, l'option de prolongation et ses conditions (hausse de loyer), et les conditions pour partir avant la fin.
- En Israël, le loyer se paie souvent par chèques remis d'avance : il te faut un compte bancaire israélien avec un chéquier.
- Fais un état des lieux avec photos et vidéos datées le jour de l'entrée.
- Pour la réduction d'arnona des olim, demande un bail d'au moins 12 mois.
Emménager et partir
- Mets l'arnona, l'eau et l'électricité à ton nom dès ton entrée, pour ne pas payer les dettes de l'ancien locataire.
- Pense à une assurance habitation (voir notre guide des assurances) pour tes affaires (et ta responsabilité envers les voisins).
- Avant de rendre les clés : ménage, petites réparations, et un nouvel état des lieux avec photos, pour récupérer ta garantie.
Tu emménages ou tu pars ?
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Sources
- Cabinet Barnea : « The New Fair Rent Law – What Do You Need to Know? » (13 août 2017 : garantie, réparations, agence, logement habitable, exceptions)
- Globes : « Knesset enacts Fair Rents Law » (2017)
- Knesset : Journal officiel des lois du 19 juillet 2017, loi sur la location et le prêt (amendement) (en hébreu, PDF)