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Acheter un appartement en Israël : le guide des olim
L'essentiel. Tu achètes ton seul logement pour y vivre, entre un an avant et 7 ans après ton alya ? Tu paies 0 % de taxe d'achat jusqu'à 1 978 745 ₪, puis 0,5 %. Pour le prêt (mashkanta), la banque finance au plus 75 % : prévois au moins 25 % d'apport. Et tu peux avoir droit à un prêt aidé par l'État.
La taxe d'achat réduite des olim (mas rechisha)
En Israël, l'acheteur paie une taxe d'achat (mas rechisha). Les olim ont droit à une réduction, une seule fois pour un logement (et une fois pour un local professionnel).
Tu as fait ton alya depuis le 15 août 2024 : la réduction vaut pour ton seul logement, où tu vas vivre, d'un prix de 20 183 565 ₪ au plus.
| Jusqu'à 1 978 745 ₪ | 0 % |
| De 1 978 745 à 6 055 070 ₪ | 0,5 % |
| Au-delà de 6 055 070 ₪ | Taux normal (8 %) |
- Quand : pour un achat fait entre un an avant ton alya et 7 ans après. Acheté avant l'alya ? Il faut faire ton alya dans l'année qui suit l'achat (jusqu'à 3 ans pour un appartement en construction, si ton accord d'alya arrive dans l'année). Le service militaire ou national ne compte pas dans les 7 ans. Pour que ce soit ton « seul logement », tu dois devenir résident d'Israël dans les 2 ans après l'achat (pour un achat entre le 28/2/2024 et le 30/5/2026 : 27 mois, ou jusqu'au 31/8/2026 si c'est plus tard).
- Tu as fait ton alya avant le 15 août 2024 : d'autres règles s'appliquent (elles peuvent aussi viser un logement qui n'est pas ton seul logement) : demande le calcul exact.
- Achat à deux : si un seul des deux conjoints y a droit, la réduction vaut pour tout l'achat (avec votre acte de mariage). Deux acheteurs qui ne sont pas en couple : la réduction ne vaut que pour la part de celui qui y a droit ; s'ils se marient dans l'année, ils récupèrent la différence.
Comment la demander : remplis le formulaire 2973 (demande d'exonération partielle de la taxe d'achat pour un ole) devant un avocat ou un agent du bureau de la taxe immobilière (misouï mekarkein), avec un extrait du registre de la population (misrad hapnim) qui montre ton statut d'ole. La demande se dépose au bureau de la taxe immobilière de la région du bien.
Combien tu économises : un exemple
Pour un appartement à 3 000 000 ₪, ton seul logement :
| Sans réduction | environ 45 540 ₪ de taxe (0 %, puis 3,5 % et 5 % par tranche) |
| Un ole | environ 5 110 ₪ (0 %, puis 0,5 %) |
Soit environ 40 000 ₪ d'économie. Pour ton cas, le simulateur officiel de l'Autorité des impôts (en hébreu) fait le calcul.
Attention : pour un deuxième logement (investissement), la taxe est de 8 % dès le premier shekel (10 % au-delà de 6 055 070 ₪ ; barème valable jusqu'au 10 février 2027), et la réduction des olim arrivés depuis le 15 août 2024 ne s'applique pas.
La mashkanta (prêt immobilier)
Les règles de la Banque d'Israël, les mêmes dans toutes les banques :
| Premier et seul logement | prêt de 75 % du prix au plus |
| Logement de remplacement | 70 % au plus |
| Investissement | 50 % au plus |
- Durée : 30 ans au maximum.
- Au moins un tiers à taux fixe ; deux tiers au plus à taux variable.
- Mensualité : pas plus de 50 % de ton revenu disponible (assurance du prêt comprise).
- Les frais en plus du prix : prévois aussi l'avocat, l'évaluation du bien (shamaï), l'assurance du prêt et, si tu passes par un agent, sa commission.
Le prêt aidé pour les olim (mashkanta de zakaout)
- Qui : les olim avec une teoudat ole valide et sans logement, pendant 15 ans après l'alya.
- Combien : le montant dépend d'un nombre de points (âge, famille, ancienneté en Israël, service militaire). Il reste soumis à la règle des 25 % d'apport.
- Comment : le certificat de droit (teoudat zakaout) se demande dans une banque de prêts immobiliers, avec ta teoudat ole, vos teoudot zeout, ton attestation de service militaire (si tu as servi) et ton acte de mariage si tu es marié. Il vaut en général un an.
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Les étapes de l'achat
- Fais ton budget : apport (au moins 25 %), taxe d'achat, frais. Demande à ta banque un accord de principe pour la mashkanta.
- Trouve le bien, seul ou avec un agent immobilier.
- Fais contrôler le bien par un avocat (titre de propriété au cadastre, dettes, permis de construire), avant de signer quoi que ce soit.
- Signe le contrat et verse le premier paiement.
- Déclare l'achat et demande la réduction d'ole (formulaire 2973) au bureau de la taxe immobilière.
- Finalise la mashkanta, puis l'inscription à ton nom.
Contacts utiles
Le ministère de l'Alya répond en français, notamment sur les droits au logement des olim : voir notre guide Misrad haKlita. Pour la taxe d'achat : l'Autorité des impôts, *4954.
Tu veux d'abord louer ? Lis notre guide Louer un appartement. Et pour ton installation : S'installer en Israël, arnona.
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Sources officielles
- Ministère de l'Alya : réduction de la taxe d'achat pour les olim (mis à jour le 15 octobre 2026, en hébreu)
- Kol Zchut : réduction de la taxe d'achat pour les olim (mis à jour le 31 mars 2026, en hébreu)
- Kol Zchut : calcul de la taxe d'achat, barèmes jusqu'au 15 janvier 2028 (en hébreu)
- Kol Zchut : limites de la Banque d'Israël pour la mashkanta (mis à jour le 2 mars 2025, en hébreu)
- Kol Zchut : aide à l'achat d'un logement (mashkanta) pour les olim (en hébreu, consulté le 5 novembre 2026)